经济适用房建设不该因噎废食而动摇

    在过去的几年中，在房地产产业界内外，“叫停”或“续建”经济适用房的争论，此起彼伏，可以说一直没有真正平静过。

    对于经济适用房，普通民众的心情可以说是既爱又恨，而专家学者政府官员对其支持与否的态度对立，也可谓是泾渭分明。

     这几年来，对于经济适用房，有专家学者和政府官员是坚决主张彻底取消的，但是也有专家学者和政府官员是主张要加大建设力度的。这可以从这几年来，不同观点的专家学者和政府官员之间唇枪舌剑的激烈争论中看出个大概端倪。

    与此对应的是，普通民众对经济适用房却是既爱又恨，这可以从2005年一家大型网站一次持续40多天、超过45000人的大型网上调查中看出——

    那次调查中，有一个问题是“如果国家取消经济适用房，你持什么态度？”，调查显示，有63.77％的人持反对态度，仅有15.06％的人赞成立即叫停；而有72％的人认为国家今后应该增加经济适用房的供应，并且调查显示，有 80.48％的人有购买经济适用房的意愿。

    但是，形成有趣对比的是，当问到“你认为目前的经济适用房有助于解决中低收入家庭住房问题吗？”时，有46.83％认为“不能”，有13.96％的人认为“不好说”，仅有39.21％的被调查对象认为“能”。

    专家学者和政府官员在经济适用房问题上态度的对立，与普通民众对经济适用房既爱又恨的矛盾心理，最根本的原因在于经济适用房“经济”了不该“经济”的人（当然，也有些人是受自由主义经济思想的影响，认为政府不应干预房地产市场，市场机制会自动解决民众的住房问题）。往极端地说，是开奔驰、宝马者住上了廉价的经济适用房“别墅”。这一点在历次社会调查中，都得到了一致的反映。

    如在上述同一次调查中，在问到“你认为现在经济适用房最严重的问题是什么？”时，有 46.38％的被调查者认为是“高收入者买了经济适用房”，位列第二的是有18.83％的被调查者是认为“引发腐败问题严重”，居第三的则是16.91％的被调查者认为“位置太差交通不便”，而选择其他的都不足百分之十。

    鉴于经济适用房申请购房漏洞百出，经济适用房建设和发售监管难，于是有专家主张取消经济适用房，转而对低收入户采取直接进行货币补贴的方式，即变“补砖头”为“补人头”。

    经济适用房“补砖头”时申请对象难以界定，而进行货币补贴“补人头”时，申请对象就那么容易确定了？显然，这是躲在象牙塔中闭门造车的书生之见。

    而世界各国的房地产发展史和中国近几年房地产市场的实践充分证明，解决民众住房问题，必须分两条腿走路，一条是市场调节，一条是政府保障，因此幻想走完全市场化的道路去解决中低收入人群住房问题，无疑是痴人做梦。

    历史经验和实践证明，经济适用房等保障性住房，其实并不存在着要不要继续建设的问题。因此——

    2006年5月29日，国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，再次明确了经济适用房建设的力度必须加大。

    12月2日下午，全国人大常委会委员长吴邦国来到香港九龙一个普通的居民小区，探望市民胡建荣一家时说， 眼前的这套房子虽然狭小（注：据媒体报导，约30多平方米），但非常温馨……内地在发展经济适用房和廉租房方面，可以借鉴香港的成功经验。

    12月30日，建设部办公厅副主任张志新表示，武汉经济适用房模式将列入建设部推广、培训教材。

    经济适用房作为保障性住房的重头戏，要加大建设的力度，现在，应该已经基本形成共识，但是，随之而来的一个棘手的问题是如何解决“噎”的问题，即如何确保“经济适用房”真正做到“保障性”？如何才能让经济适用房“泽被”真正需要保障者？

    只有“噎”的问题解决好了，经济适用房的建设才不会再次引发人们是“停建”还是“续建”的辩论，经济适用房政策在全国各地的贯彻落实才不至于再次受到攻击而动摇。

    破解经济适用房的“三大难题”

    针对经济适用房存在的种种问题，曾有媒体高度概括出“令人忧”的“三大矛盾”——购买标准宽与适用群体小 、需求的无限性与供给的有限性 、社会保障性与操作市场性。

    的确，这“三大矛盾”是深层次的，如果不能及时得以化解，那么，在政府财力有限的条件下，要想让“经济适用房”自始至终、公平公正地“保障居民住房”，则是件很困难的事情。在这种情况之下，经济适用房能走多远，是很让人担心的。

    然而，有一句老话，叫做“办法总比困难多”。或许，政策设计中的一个小小技巧，就能破解上述难题。在此，我将我所想到的这个技巧再次简单地介绍一下，以求起到抛砖引玉的作用。

    为解决三大深层次矛盾，经济适用房在销售对象、居住规定、交易限制、面积数量方面，可作如下规定——

    销售对象：经济适用房的销售对象为有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）的居民。

    （视情况，三五年后，完全可以将销售对象扩大到中华人民共和国全体公民）

    居住规定：购买了经济适用房的家庭，必须自己用来居住。凡发现购买了经济适用房而不居住者，该经济适用房予以无偿收回，同时对该购房对象按“侵占救剂款”同等处理。人民群众的眼睛是雪亮的，这一点需要群众监督，而且群众监督的成本是最低廉，同时也是最有效的。

    交易限制：经济适用房的交易限制，应采用“老房老办法，新房新办法”的原则，以体现政府的诚信。对于原先已购的老经济适用房，应适用原先的规定；对于新建的经济适用房则采用以下新的规定——经济适用房随时都可以退回，但必须由政府统一收购。统一收购标准，按当时当地同类经济适用房价格直线折旧后（同时适当参考房屋成新）的八折予以回购。该房屋经整修后，可再作经济适用房出售或作廉租房使用。

    面积数量：经济适用房的面积，从低限盖起，但总的数量要大，每年要“大”到能够实现从“人等房”到“房等人”的转变（余房作廉租房使用）。然而，在此基础上，逐年增大经济适用房的面积到一个合理的标准。

    （从目前一些大城市的人均居住面积，如北京2003年人均住房使用面积仅18.7平方米这个角度来看，“经济适用住房，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右”的这个“保障标准”，在现阶段恐怕显得豪华了点。在这么豪华的标准下，几乎可以肯定地说，一方面“经济适用房”很难全面“泽被”那些最需要“保障”的人；另一方面，也很难杜绝经济适用房在分配过程中的寻租和腐败现象的发生。）

    之所以可以作出这样的设计，是基于经济学上理性人的假设——人都是理性的，生活中每个人都是在作理性的选择。而从这种假设出发来解决现实生活中的问题，往往是十分管用的。

    简单分析如下——

    既然经济适用房是属于一种社会保障，那么，它必定是由政府针对某种特定群体予以救济的福利制度，不可能惠及全民的。这对其他群体来说，可以说是一种不公平。出于公正的考虑，我们允许那些“富人”也购买“经济适用房”，但是由于经济适用房是一种“保障性的住房”，面积相对来说很小，同时必须用来自己居住。如果“富人”选择购买“经济适用房”，选择的是“保障”、是“优惠”，而所放弃的是他们的“舒适”。我们可以允许“富人”在“舒适”和“保障”之间作出选择——即经济适用房的销售对象不分“富人”与“穷人”。这就解决了“社会保障性与操作市场性 ”的矛盾，同时也能消除这一领域的寻租和腐败。

    社会是发展的，每个人的经济状况也不可能是一成不变的。当一个人由“穷人”变为“富人”，从被迫选择“保障”到转而可以自由选择“舒适”时，应该对原先对自己有着极大帮助的“住房保障体制”心存感激，此时，为这一“住房保障体制”作出点贡献也是应该的——经济适用房退回时，由政府按当地当时同类经济适用房价格直线折旧后的八折予以回购，经整修后再作经济适用房出售或作廉租房使用。这就解决了“需求的无限性与供给的有限性”的矛盾。

    如果在经济适用房的建设计划中，能真正做到——经济适用房的面积，从低限盖起，但总量很大，在总的住房供给中占有不小的比例，每年“大”到能够实现从“人等房”到“房等人”的转变。那么，就能很好地解决“购买标准宽与适用群体小 ”的矛盾。