目前我们市场上争论得最多的问题可能就是中央出台的各种宏观调控政策，其中孟总刚才举例了有2003年的18号文件，现行的政策里大部分都是违反18号文件的。比如说国务院18号文件明确确定了三种供应方式，中高收入家庭买商品房，中低收入家庭买经济适用房，低收入家庭享受廉租房，但是我们现在的各种调控政策似乎都是在说要让中低收入家庭能买商品房，比如说限制户型，限制房价，差别利率，银行差别贷款，差别税收等等，是不是和原来的18号文件之间做一个重大的改变，把一个短期政策的宏观调控变成未来的长期政策，我们不知道，但是不管什么样的政策出台，肯定和我们现有的房屋存量之间是有密切关系的，可能我们要用存量关系来看看，我们是不是存在着真实的需求，是不是像某些人说的房地产现在的需求是泡沫。第二个问题我们要解决的是到底购买力来源是哪里来的，是不是大家争论的房价过高等等。第三个问题是谁是主要的购买人群。第四个是购买房子的理由，到底大家买房子干吗？很多人说，大家没房子住才买房子，实际调查中看，真正因为没房子才买房子的只占1%，99%的人都不是因为没房子才买房子的，更多的是为了改善住房才买房子。通过现状也可以知道，我们未来的产品到底应该是什么样的户型和什么样的需求。
这是2005年的数字，我和孟总的数字有差别，就在于我是2005年的，他是2002年的。在整个存量中我们发现，商品房在存量中只占22.3%，而经济适用住房，已经搁在商品房里了，如果单独把经济适用住房拿出来的话，在这22.3之间，经济适用住房大概占了14到16，真正的商品房只占7%、8%，1998年到2003年之间，商品房一共竣工12.4亿平方米，但是经济适用房竣工18.8亿平方米，无非大家不知道这是经济适用住房，因为大量经济适用住房被政府定向收购了，或者被单位自行持有，卖给自己的职工了。在我们经济适用房的法规中规定，合作建房和集资建房都列入经济适用住房的贷款，免收土地出让金，税费减半，不得对社会销售。名义上看经济适用房很少，但是总量很大。这个住房总量说明什么呢？从我们的调查中，现在全国自有房屋占的比例是85.8%，这个比例是非常非常高的，其中商品房占26%，房改房占60%，剩下的是原有私房。在这样的比例过程中，我们发现只有百分之十几的人没有房子。这百分之十几的人怎么解决住房问题呢？其中百分之九的家庭租用政府的公房，执行的标准租金，现在北京市的标准租金是三块五，按全国算起来平均9毛8分钱，因为有的必须只有2毛钱、3毛钱，这国家公房的标准租金，有2%的人租用的私房，还有2%的是其他，这其他里包括仍然住在厂房里、工棚里等等。真正说起来，我们国家现在没有解决住房的，或者没有解决私有住房的人只有不到14%，而其中9%的租用公房的家庭应该说是已经拥有了就永久居住权的廉租的社会保障，所以真正算起来，我们连3%都不到，这个比例是非常非常低的，全世界可能都找不到这么好的国家。
【任志强】既然我们有这么高的私房比例，我们的私有化率已经远远高于所有的发达国家，还有什么理由埋怨我们的政府，埋怨我们的市场？美国自有住房私有化率是66.5%，这是2005年的数据，日本是低于50%，在欧洲除荷兰87%，法国50%以外，大部分国家都在50%以下，瑞士、德国、北欧国家自有化率只有30%。但是这些国家的住房私有化率是含了农村所有住房的，如果中国把农村的房屋都算为自有化率都算的话，我们国家的自由化率已经达到96%，那么就全国范围而言，只有3%的家庭没有自己的住房，也就是说中国在30多年福利分房的制度下，已经用社会保障方式解决了比任何国家都好的住房条件，香港有50%的低收入家庭住的是政府的房子，但是中国仅房改房就占到了52.1%，在私有化里占到60%多，也就是说我们比现在的香港，或者说比新加坡，比其他所有的国家都用政府的方式解决得更好。但是为什么还有这么多的市场纠纷？为什么还有这么多的矛盾？其中一个主要的矛盾是因为我们的年轻人在不具备购买能力的时候也想住房子，也想住私有住房。我们在调查中发现，中小城市的住房自有化率，是远远高于大城市，大城市是90%、95%，甚至98%，东莞地区98%，襄樊地区98%，唐山98%，包头96.5%，烟台96.5%，为什么大城市会上升？大城市平均自有化率只有75.6%，比全国85.8%低得多，如果只按大城市算，我们实际上是全国88.3%的自有化，那么我们根据家庭人均情况做一下分析就发现，我们年轻人，20到29岁，刚刚走进社会，还不具备高收入条件的，居然占了78点几的自有化率。如果29岁以下的，拿到美国算，大概住房自有化率不会超过5%，中国这么低的GDP，这么低的人均收入，可是私房的自有化率达到了78.1%。特别是所有银行数字里，年轻人在商品房中所占的比例是最高的，20岁到29岁的人占了42.9%，高于所有年龄人群的比例。可想而知，在这样的情况下，必然是越没有收入的人越在吵吵，我要买商品房，而且在吵吵商品房房价过高。30到39岁的人商品房比例只有33.2%，而40到49岁只有21%，同时可以看到另一组数字，房改房所占的比例中，年龄越大的人所占的比例越高，60岁以上的人群组里占了60%以上。随着年龄的增长，恰恰使这些人享受了国家在历史上用福利分房方式给他们的优惠待遇，这样形成的结果是什么呢？就是所出现的大量啃老族，因为只有解决了住房的条件下，才能拿出钱去给父母的子女去解决住房问题，因此我们出现了一个特殊现象，就是用几代人的钱去买，或者是为年轻人去购买住房，这里可能还涉及到刚才大家提出的一个问题，为什么中国没有反向抵押？拿到美国我们会发现，60岁组以上的人拥有私房的比例不到10%，很重要的一个，这些国家都有遗产税，老年人不会把自己的房子传给子女，因为遗产税高的国家会达到62.5%，所以年轻人都交不起遗产税，所以必须把房子卖掉，或者反向抵押。在中国不用反向抵押，你只要把房子卖了，把钱存进保险公司，让保险公司按月给你钱就够了，他可以解决好多法律问题，以及回避了可能会产生的遗产税问题，但是从这个现象里可以明显的看出来，年龄组里，私房比例是随着年龄增长的，因为没有遗产税，每个人都希望把房子遗传给自己的子女。代际帮助里一个原因，是老年人和子女居住的时候，一套两居室，一人住一间，把儿子请出去的时候，自己的房子就一个人住两间了。这种面积的扩大和增加是在代际帮助中实现的。
【任志强】这张表上可以看出来，自有化率是逐年提升的，已经提高到了85.8%，原有私房比重是逐年下降的，房改私房的比重并没有增加，是逐渐递减自己的比例的，商品房的比例是逐年增加的。明显看出来，商品房里含了经济适用房的销售部分，2003年只占13.43%，现在已经达到了22.3%，这个比例提高得非常快。恰恰说明了房地产或者说商品房在提高住房自有化比例的过程中是起到了巨大推动作用的。
【任志强】原有私房中，房改房和商品房中，大家都在争论我们的房屋面积是不是大了。我们可以看看四居室的比重，在原有私房里只有1.29%，在房改私房中只有4.93%，即使原来的4.93的四居室，也不超过120平。那么商品房的比重，四居室只占2.47%，这仍然是很低的一个比重。
【任志强】我们自有住房房主家庭收入，并不是低收入家庭没有住房，也不是低收入家庭住房情况最差。按照国际年鉴统计方式，把收入分为七个等分，最低收入家庭是占人群的10%，这其中含了5%的困难户，低收入家庭占10%，中等偏下收入占20%，中等收入占20%，中等偏上收入占20%，高收入占10%，最高收入占10%，你查任何一本国家统计文件都可以查出这样一个数字，那么在这样一个比例分配中可以看出来，原有私房在低收入家庭比重是比较高的，中等偏下收入里是最高的。反过来看，商品房的比重恰恰不是在高收入人群和最高收入人群中占最大比重，因为两个加起来的比例只有20%，而中间只占20%的中等家庭收入的比例，不管是原有私房、房改房，都是占最大比例，这是最大的商品房的购物人群。高收入和最高收入家庭，在商品房所占比重里远远低于中等家庭所占比重。我们可以看到，中低收入和低收入家庭中，大概要占到的10%，15%左右的是购买的商品房。其中一个原因，本来三种供应体系中指出，中高收入买商品房，为什么这么多低收入家庭也进入商品房行列？恰恰行为经济适用房和廉租房政策没有给他们保证，使他们对政府的政策失去信心，不得不用商品房的办法去解决问题，造成了供求关系的重大矛盾，因此引发了房价的持续上涨，同时引发了所有的群体，不管是收入在任何层次的群体，都对暴利问题、房价问题和增长问题提出不同的意见。