●案例：2006年3月房交会上，古先生购买了一套期房，当时开发商承诺交房最迟日期在2006年6月30日。五一后，开发商告知交房日期推迟到2006年8月1日，后又推迟到10月底交房。而在9月底，小区道路、下水管道、暖气等尚未完全到位，直到去年12月底，交房日期仍然遥遥无期……
●分析：首先，延期交房纠纷的责任划分过程中，在购房人保证自己依约履行合同义务的前提下，主要责任的承担者是开发商。
1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：“出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买房人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金确定”；2.商品房买卖合同中对逾期交房责任认定及违约赔偿数额有约定的，从其约定。合同未约定的，适用上述法律规定。其次，对于开发商延期交房，购房人在购房时是难以预见的，应着重把握两个环节：一是在购房过程中，必须使用房地产行政主管部门和工商部门统一印制的《商品房买卖合同》格式合同文本；二是明确合同条款内容，在空白处，详细填写开发商延期交房所承担的违约责任及赔偿数额。
●提示：1.尽量选择房地产业内人士或专业律师为您提供专业服务；2.仔细了解阅读合同中对“逾期交房”的约定条款，了解自己在合同中的各项权利。
广告承诺是否应写入购房合同？
●案例：叶先生前不久订了一套85万的商品房，在签合同时，要求开发商将售楼广告和售楼书中所写的“小区距公园10分钟”、“距车站步行12公里”、“免除物业费半年”等承诺写入合同，但开发商拒绝。
分析：一般来讲，楼盘广告中构成要约，比如一些可以确定的具体并可实际执行的内容，可要求开发商写进合同。这种构成要约内容分两种：一种是与房子本身直接有关的承诺，如房子面积、小区配套设施、名牌电梯等承诺；还有容易被开发商“忽略”的内容，如绿化率达40％以上、会所健身房、住宅层高等，这些与房子直接有关的内容，购房时一定要坚持写入合同；另一种是开发商越权承诺的内容，如“家政服务、代收邮件、代叫出租车”等服务，按理这是以后物业公司的事情，这些内容购房者也可要求写入合同，开发商可以兑现，若做不到，购房者照样可以追究责任。还有一类广告不构成要约，最常见的如“风水宝地”、“林阴大道”、“商业网点星罗棋布”、“距车站、公园步行××公里”等内容，不具体，伸缩性大，可以不写入合同。
提示：1.同房子本身及其附属的设施直接有关的广告内容，即构成要约的内容。如“免除物业费半年”、“层高3米”、“面积120平方米”等一定要写入合同；2.对开发商越权承诺的广告内容，尽管越权，但还是构成要约的内容，开发商可以兑现，尽量要求写入合同；3.合同中还要进一步明确“开发商违约后，其损失补偿是多少”，否则，购房者也难得到合理的补偿。C21c
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